抢 offer 时经纪的实际动作清单
安省的默认规则很具体，不是笼统一句”盲投”就完了：卖方收到不止一份书面签署的 offer 时，经纪必须把”现在有几份”这个数字通知给每一个递了 offer 的买方——这是 TRESA 一般规例（O. Reg. 567/05）第 22.7 条规定的义务，不是自由裁量。要不要往下多说——价格、条件、定金这些细节——决定权在卖方，卖方要给一份书面指示（OREA Form 209）才能往外说，而且不管说多少，买方的身份信息永远不能被分享。递交这一步，OREA Form 801 用一张表把每一次提交、收到的时间点和结果逐项留痕（这份表格是可选工具，留存义务本身来自 TRESA 第 35.1 条和 O. Reg. 579/05 第 20 条）；买方每一次重新递交（含买方还价）都算一份新的 offer，要另起一份摘要文件，不能沿用上一份的记录。
多个 offer 的场景里，经纪的第一个动作是什么？
收到不止一份书面签署的 offer 后，第一件事是把”现在有几份”这个数字通知给每一个递了 offer 的买方，这是 TRESA 一般规例规定的强制义务。
RECO 面向消费者的 Information Guide 里写得很直接：“buyers in Ontario who have made an offer on a property are entitled to know the number of competing offers”——这不是卖方可以自行决定要不要给的信息，是买方的权利。
OREA 专门为这件事做了一份跨经纪行的通知表格（Form 652 第一节：Notification of Number of Competing Written Signed Offers），条款原文写着：“in accordance with provisions of the Trust in Real Estate Services Act, 2002, the brokerage shall communicate the number of competing written offers to every person who is making one of the offers”。表格自己的注释还专门区分了一个用词——这条信息是”communicated”（通知），不是”disclosed”（披露），用什么方式通知都可以，但通知这件事本身没有商量余地。竞争 offer 的数量后面如果变了，新 offer 进来，或者有人撤回，按 OREA 在这份表格注释里的说法，新数字也要再通知一遍（方式同样不限），不是通知一次就完事。
能告诉买家什么、不能告诉什么？
数字必须说：竞争 offer 有几份，买方有权知道。内容说不说、说多少，是卖方自己的书面决定，经纪不能自作主张。
往下一层，RECO Information Guide 说得也很清楚：卖方自己决定要分享多少 offer 内容的细节，经纪会基于房子的特点、市场状况、收到的 offer 内容给建议，但”you need to provide clear written direction to your agent before the content of any offers can be shared”——没有卖方的书面指示，经纪不能主动把任何一份 offer 的内容讲给别的买方听。有一条没有商量余地：“personal or identifying information contained in offers cannot be shared”——不管卖方多想说，买方的身份信息任何时候都不能被分享出去。
具体操作上，OREA Form 209（Seller Direction to Share Substance of Offers）把要分享什么拆成五个项目：PRICE、DEPOSIT、CONDITIONS、CLOSING DATE、OTHER，每一项旁边都由卖方单独草签（initials）确认——不是要么全说要么全不说，卖方完全可以只同意公开价格，不同意公开条件。表格本身还带一句买方保护条款，要卖方签字确认：“information above that is shared must not include any personal information of the person making the offer or any other information that would identify the person making the offer”。如果分享的内容来自不止一份 offer，还必须标清楚哪部分来自哪一份，不能让买方误以为这些条件全部出自同一个竞争对手。
还有一种情况会让边界更紧：如果同时代表了竞价中的不止一方，就构成多重代理——brokerage representation 下看的是同一家经纪行；designated representation 下只有同一位经纪代表了不止一方才算，同一家经纪行里不同经纪各自代表不同买家不算——这时候除了以上规则，经纪还额外不能就该出多少价、条款该怎么写这类事情给建议，而且必须先拿到所有当事人的书面同意才能往下走。OREA 专门有一份跨经纪行通知表（Form 652 第三节）用于这种情况：listing brokerage 一旦发现自己收到了同一家 co-operating brokerage 名下不止一位买家的 offer，可以用这一节通知那家经纪行，为的是确保该拿的多重代理同意都拿到了。
递交前的清单上有哪些项？
递交这份文件本身要留痕：地址、买方签名、递交方式和时间、不可撤销到什么时候——买方每一次还价都要重新记一遍。
OREA Form 801（Offer Summary Document）存在的理由写得很直白：为了满足 TRESA 里”offer 必须是书面的、listing brokerage 必须留一份摘要”这条要求。用它，就能把每一次 offer 提交记成一条完整的时间线：
- 物业地址、买方姓名和签名；
- 提交方式（传真 / 邮件 / 当面）和精确的提交时间；
- 这份 offer 的不可撤销期限（irrevocable until）截止到哪一天几点；
- listing 一侧：卖方姓名和联络方式；
- 收到方式和精确的收到时间；
- 递交给卖方的方式和精确的递交时间；
- 结果——接受 / 签回还价 / 过期或拒绝。
最容易被忽略的一条规则：“each offer submission to the Listing Brokerage is considered to be a new offer and requires a Summary Document of its own”——买方每一次重新递交（含买方还价）都算一份新的 offer，要另起一份新的摘要文件，不能沿用第一份 offer 的记录接着改。留痕的要求也一并延伸到这里：没有成交的 offer，经纪行要保留副本至少一年（O. Reg. 579/05 第 20 条）；出价方有经纪代理时，可以改为保留含规定信息的摘要文件。买方每一次还价都算一次，都要留。
条件条款和通知送达这两块的检查项，跟《条件条款怎么设：保护买家又不吓跑卖家》《Escape Clause SA-01 到 SA-04》两篇讲的是同一套机制：条件的到期日填的是具体钟点而不是模糊天数，定金金额文字与数字两处一致，通知送达的渠道在多重代理的情况下站得住脚——这些不是 Form 801 本身要求的字段，但决定了这份已经留痕的 offer 到时候立不立得住。
递交之后该怎么跟进？
跟进的核心是”书面通知加确认收到”：光打电话说好了不算数，任何条件的表态都要落在白纸黑字上。
Form 100 的 Notices 条款要求任何通知必须是书面的，电话说好了不构成有效通知；建议的做法是书面通知照送不误，事后再打个电话确认对方收到了——这一步是加强确认，不能代替书面通知本身。通知一旦通过条款里认可的渠道之一送达（经纪行代收、送到登记的邮箱或传真、送到登记的地址），就算已经给出并已经收到，不管对方本人当时有没有实际看到，所以书面送达的时间点比后续那通确认电话更关键。
竞争 offer 的数量如果在递交之后发生变化——新进来一份，或者有买方撤回——要再通知一次所有买方（OREA Form 652 注释，方式不限），不是通知一次就完事。
条件后续的表态也要分清楚该用哪种文件：条件是被真正满足的，用 Form 124（Notice of Fulfillment of Condition(s)）；条件是买方主动放弃、并没有真的满足，用 Form 123（Waiver）——两种情况发生的事实不同，对应的表格也不同，不能图省事混用。递交之后这条时间线上的每一步表态，都是同一个原则的延伸：口头说清楚不算数，落在对的表格上、在到期之前送达，才算数。